키리의 잡다한 정보

흔히 사람들의 큰 소망 하나가 바로 내 명의로 된 내 집을 가지는 것이라고 합니다. 특히 요즘처럼 어려운 시기에 내집마련을 하고자 하는 사람들이 많다고 하는데요. 그런데 부동산 매매시 사소한 실수 하나가 자칫 내집 마련의 굼도 앗아갈 수가 있다고 하는데요. 오늘은 부동산 매매계약시에 주의해야 할 사항에 대하여 한번 알아볼까 합니다.

첫번째로 당사자인지 확인을 해야 합니다. 부동산의 실소유자인지 여부를 확인하는 것이 가장 먼저해야 할 일이라고 합니다. 주민등록증이나 운전면허증과 같은 신분증으로 확인하는 것이 가장 확실한 방법이며, 대리인과 계약시에는 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인해야 하며, 적법한 대리권을 위임받은 자인지 확인이 필요합니다.

다음으로는 건축물관리대장과 토지대장을 확인하여 부동산의 지번, 면적, 구조, 용도 등에 관한 사항을 확인해야 하며, 건축물관리 대장에서는 건물의 현황도면을 확인하는 작업이 필요합니다.

매매계약을 체결하는 매도인이 부동산등기부등본에 기록되어진 실 소유자인지에 대한 여부를 확인해야 합니다. 여기에 소유자를 확인하고, 가등기, 가압류, 압류 가처분, 저당권, 근저당권, 임차권, 전세권 등의 설정여부 역시 반드시 확인을 해야 합니다.

앞에서 언급 하였듯이 매도인이 대리인일 경우에는 대리인의 신분증과 매도인 본인 인감증명서가 첨부된 위임장을 요구한 다음 복사를 해두는 것이 좋습니다. 혹시 이러한 요구에 응하지 않는다면, 의심을 해볼 필요성이 있습니다.

이렇듯 부동산 매매 계약시 주의해야 할 사항을 알아보았는데요. 특히 대리인의 계약의 경우나 또는 부동산등기부등본에 대한 확인 미비로 인하여 자칫 큰 거액을 날릴 수가 있는만큼 철저한 확인이 필요하다는 사실을 잊지 마세요.

많은 사람들이 관심을 가지는 것이 바로 부동산이 아닐까 싶은데요. 특히 내 집마련의 꿈을 가지고 있는 분들이라면 변화하는 부동산법의 변화에 민감하게 반응을 하게 되는데요. 특히 매년 부동산법이 개정이 될 때마다 많은 이야기가 나오고 있는만큼 매년 어떻게 변화가 되는지 여부를 잘 파악하는 것도 필요합니다.

특히 작년12월 부동산법 개정 가운데서도 대출규제에 대한 항목으로 인하여 시끌벅적하였는데요. 어떠한 이야기 인지 한번 알아보도록 하겠습니다.

1주택자 주택담보대출로 1주택자 규제지역내 신규구입 주택담보대출 원칙적 금지가 되었다고 하는데요. 이는 1주택자에 대해서도 대출규제가 심해졌다는 것을 확인 할 수가 있습니다.

그렇다면 부동산 규제지역은 어떻게 확인이 될까요? 이는 흔히 투기과열지구로 확인되는데요. 국토교통부 장관 또는 시,도지사가 지정하는 지구로서 주택가격상승율이 물가상승율보다 현저하게 높은 지역이나 청약경쟁율과 주택가격 등과 같이 주택시장 여건 등을 고려하여 투기가 성행하고 있거나 우려가 있는 지역 가운데 몇가지 항목에 속하는 것을 이야기 합니다.

투기지역 지정조건에는 1. 직전 월 가격 상승율이 소비자 물가상승율 보다 1.3배 초과한 경우 / 2. 직전 2개월 평균 평균 가격상승율이 전국 평균 주택가격 상승율의 1.3배 초과한 경우 / 3. 직전 1년 가격상승율이 직전 3년간 연평균 전국주택 가격 상승율을 초과한 경우 투기지역에 해당이 된다고 합니다.

현제 1주택자 규제지역내 신규구입 주택담보대출 원칙적금지를 서울시 전지역에 해당이 되고 있다고 하며, 조건부 예외 몇가지는 허용이 된다고 하는데요.

투기과열을 위한 1주택자 주택담보대출 규제가 많은 도움이 되었으면 좋겠네요.

봄이오면 본격적인 이사철이 시작이 된다고 합니다. 특히 전,월세의 경우 이사를 해야 할 경우가 발생을 하면 어쩔수 없이 이사준비를하게 되는데요. 그런데 간혹 이런 문제가 발생을 합니다. 계약기간 만료전인데 어쩔수 없이 이사를 해야 한다. 물론 양측의 합의에 따라 이사가 결정이 된다면 괜찮은데요. 간혹 중개수수료로 인하여 임대인과 임차인간에 갈등이 생기기도 합니다.

그렇다면 과연 중도 이사 중개수수료는 어떻게 해결을 해야 할까요?

계약기간이 충분히 남아있는 경우라면 임차인이 부담을 해야 하는 것이 맞다고 합니다. 특히 계약기간이 많이 남아있는 상태에서 임차인의 사정에 의해서 계약해지를 하는 상황이기 때문이 임차인이 중개수수료를 부담하는 것이 맞다고 하는데요.

또한 계약해지에 대한 것 역시 임대인과의 합의를 해야 하는 것은 물론이며, 임대인이 새로운 임차인을 구하기 위한 중개수수료 역시 임차인이 부담을 하는 경우가 맞다고 합니다.

그런데 만약 계약기간이 대략 2개월 안밖으로 남은 상황에서 라면? 이 경우 대부분 임대인이 중개수수료를 부담한다고 합니다. 그 이유는 어차피 임대차 만기가 많이 남지 않은 시점이기 때문에 임대인은 새로운 임차인을 구해야 하는 상황이므로 중개수수료 역시 임대인의 부담으로 하는데요. 통상적으로 이 경우 처음 계약시 이에 대한 협의를 하는 경우도 있다고 하네요.

그런데 전, 월세의 경우 이런 경우가 있습니다. 갱신기간이 지난 이후 자동갱신으로 생각을 하고 지내다가 갑자기 이사를 가야 하는 경우인데요. 이 경우를 우리는 묵시적 갱신기간이라고 부릅니다.

이 묵시적 갱신기간 중에는 임차인이 언제든지 계약해지가 가능한데요. 허나 통지 후 3개월 후에 그 효력이 발생이 된다고 합니다. 따라서 3개월 전에 계약해지를 통보한다면 임대인지 중개수수료를 지급하는 경우가 맞다고 하네요.

오늘은 이렇게 계약만료전 이사시 중개수수료에 대한 내용을 확인해보았는데요. 항상 느끼는 것이지만, 이러한 사항은 서로의 합의가 가장 중요한 부분이라고 생각을 하는데요. 서로 마음 상하지 않도록, 대화를 통하여 잘 해결하는 것이 서로 좋지 않을까 생각을 해봅니다.

부동산은 사고 파는 양측이 계약서를 작성하고 계약금을 지급하는 순간부터 법적인 효력이 발생이 된다고 합니다. 그런데 때에 따라 계약금을 지급한 이후에 계약을 파기하는 상황이 발생이 되기도 하는데요. 그렇다면 부동산 계약파기 손쉽게 가능 한 것일까요?

사실 그렇지는 않습니다. 계약을 했고, 계약금이 오고간 경우 계약금 포기하거나 해당하는 위약금을 물어준다면 매매계약을 해제할 수가 있다고 하는데요. 대부분의 경우 계약금을 해약금으로 하여 계약을 파기하는 경우가 많다고 합니다.

만약 매수자가 계약을 해지하려고 한다면 매수자는 계약금을 포기하는 경우가 많다고 하며, 매도인이 해제를 하는 경우에는 배액 상환을 함으로써 해제를 할 수가 있다고 합니다.

그렇다면 해약금이 아닌 위약금을 물어야 하는 경우도 발생을 하게 되는데요. 위약금은 계약을 체결 할 시 계약사항을 위반할 경우 일정금액을 지불하기로 미리 약정하는 경우에 그 금액을 물게되면 그것이 위약금이 된다고 합니다.

위약금의 경우 계약의 해약에 대한 손해배상으로 생각하는 경우가 많다고 하며, 계약시 특약사항에 따라서 범위가 정해진다고 합니다.

또한 계약서를 이미 작성한 계약상 파기에는 지급해야하는 금액에 대한 언급이 없다면 계약금을 해약금으로 하는 경우가 많으나 간혹 따로 협의한 내용이 있다면 그에 따라서 추가 위약금을 지불하는 경우가 많다고 합니다.

자~ 그런데 만약 이미 중도금을 지급하였는데 계약을 파기하고 싶다 어떻게 해야 하나? 중도금의 경우 한쪽의 일방적인 계약파기는 어렵다고 합니다. 일단 양쪽의 합의하에 파기가 가능하다고 하는데요.

만약 이 경우 채무자가 이행불능이나 이행지체, 불완전 이행 등을 이유로 하는 경우 계약해제가 가능하다고 하며, 따로 협의된 사항이 있을 경우 그 사유에 해당한다면 계약해제가 가능하다고 하니 이 경우 따로 협의된 내용을 반드시 확인해보는 것이 좋을 것 같습니다.

요즘 인터넷을 보면 학폭문제가 너무 심한 문제로 발전을 하고, 또 미성년자의 불법운전은 물론, 폭행과 그로 인한 피해청소년의 자살까지 많은 사회적 문제로 발전을 하고 있는데요. 그런데 이러한 미성년자들이 청소년보호법이라는 명목아래 큰 벌을 받지 않고, 또한 그런 가해 청소년 역시 이 법을 이용하여 자신들은 구속이 되지 않는다는 이야기를 할 정도로 문제가 되고 있습니다.

청소년 보호법이란 것은 청소년에게 유해한 매체물과 약물 등이 청소년에게 유통되는 것과 청소년이 유해한 업소에 출입하는 것 등을 규제하고 폭력과 학대 등 청소년 유해행위를 포함한 각종 유해환경으로부터 청소년을 보호, 구제 함으로써 청소년이 건전한 인격체로 성장하도록 하는 것을 목적으로 하는 법률이라고 합니다.

하지만 요즘의 청소년들은 이런 청소년보호법이라는 명목아래에서 나쁜짓을 하고도 떳떳하게 나는 잡혀들어가지 않는다는 그런 마음가짐을 가지고 있다고 하는데요. 원래의 취지와는 다르게 청소년들이 자신이 미성년자 인것을 악용하여 일반적인 사고방식을 지닌 성인들 보다 더 잔인하게 행동을 하고 있다는 것이 문제입니다.

뉴스에서 많이 소개되었던 대전여중생자살사건, 김해여고생살인사건, 전주여중생자살사건, 그리고 가장 최근에 울산에서 일어난 청소년무면허운전으로 인한 사망사고 등 이제는 청소년들 역시 각성이 필요한 때라고 생각을 하는데요.

청소년보허법이라는 명목 아래 나쁜짓을 일삼고도 감옥에 가지 않을 것이라는 자신감으로 피해자를 조롱하는 경우도 많다고 하는데요. 오히려 어른들은 이런 잔인한 청소년들의 행동에 혀를 내두를 정도라고 하니, 더이상 청소년 보호법이 필요한가에 대한 의문을 가지게 됩니다.

실제로 많은 사람들이 청소년보호법의 폐지를 요구하기도 하는데요. 청소년을 보호하기 위하여 만든 법이 실제로 악행을 일삼는 청소년을 보호하는 법으로 변질이 되고 있다면, 이 역시 한번 제고해볼만하다고 생각이 듭니다.

물론 착한 청소년들은 보호해야 하는 것이 옳습니다. 하지만 그 법을 악용하는 이가 있다면, 그 법은 무용지물이 아닐까 생각을 해보는데요. 지난 사건을 돌이켜 보더라도, 청소년 보호법이 꼭 필요한지가 의문이네요.

사례를 통하여 법률에 대해 알아보도록하자.

무지개아파트단지에 사는 A씨는 은퇴 후 조그만 편의점을 운영하는 전직 공무원이었다. 그러나 아직도 청소년들의 비행이나 잘못을 보면 그냥 넘어가는 법이 없다. A씨가 편의점을 보던 어는라 밤 고등학생으로 보이는 학생 셋이 그이 가게로 와서 "던힐라이트 세갑주세요"라고 하였다.

A씨는 "너희들 학생 같은데 벌써 담배 피우면 안되는것아니냐"하고 점잖게 훈계를 하였다. 그런데 그 중 한 학생이 "담배팔기 싫으면 그만이지 무슨 설교야? 나 원 재수가없으려니까.........." 라고 말하자 화가난 A씨는 학생들에게 "니들 어디학교 학생들이야???" 하며 뺨을 한차례씩 때렸고 타일러 보냈다. 며칠 후 A씨에게 경찰서에서 학생을 폭행한 혐의로 소환장이 날아왔다.

사례의 경우 A씨는 폭행죄로 형사처벌을 받게 될까????????

1. 어른은 청소년의 비행을 타이르고 징계할 수 있으니 처벌이 안된다.

2. 동기 여하를 떠나 폭행한 것은 어떠한 이유로라도 정당화 될 수 없으므로 처벌을 받는다.

정답은 1번 어른은 청소년의 비행을 타이르고 징계할 수 있어 처벌이 안된다.

A씨의 행위는 법령상 징계권이 있는 자의 해ㅑㅇ위가 아니다. 그러나 사회윤리 내지 사회통념에 비추어 볼때 어른이 청소년을 훈계하는 과정에서 경미한 체벌을 가한 행위 자체는 법적으로 비난할 정도가 되지는 않는것으로 형법 제20조의 정당행위에 해당한다. 따라서 A씨가 청소년들의 뺨을 한차례 때린 행위는 위법성이 조각되어 폭행죄의 형사책임을 물을 수 없다.

사례를 통하여 법률에 대해 알아보도록 하자.

A씨는 전남편과 이혼하고 B씨와 재혼하였다. B씨는 3년전 부인과 사별하였었으며 중학생인 딸 C양이 있었다.

한편 A씨는 B씨 몰래 D씨와 불륜관계를 맺고 있었다. 그런데 어느날 A씨는 B씨가 10억원대의 생명보험을 든 사실을 알게되었다.

그러자 남편인 B씨에 대한 애정이 원래부터 없었을 뿐만 아니라 D씨와 새생활을 시작하기 위해 돈이 필요했던 A씨는 생명보험금을탈 목적으로 B씨를 독살하기로 마음먹고 B씨가 매일 먹는 보약에 독약을 넣었다. 그런데 그날 따라 아침 일찍 등교하려던 B씨의 딸 C양이 그 보약을 마시고 사망하였다.

A씨는 B씨를 죽이려다가 C양을 죽인것이다.

이렇게 B씨를 살해하려던 A씨의 의도와 C양이 사망한 결과가 일치하지 않는 경우 A씨의 형사책임은 어떻게 될까??????

1. B씨에 대한 살인미수죄에 성립된다.

2. C양에대한 살인죄만 성립한다

3. B씨에대한 살인미수죄와 C양에 대한 살인죄가 성립된다.

4. B씨에대한 살인미수죄,  C양에 대한 과실치사죄가 성립된다.

정답은 3번 B씨에대한 살인미수죄와 C양에 대한 살인죄가 성립된다. 이다.

이 사례는 A씨는 B씨를 살해하려는 의도로 B씨가 먹는 보약에 독약을 넣었으나 엉뚱하게 C양이 마시고 사망한 경우이다. 이는 A씨가 인식 인용한 사실과 발생한 결과가 정학하게 일치하지 않는 사실의 착오이다. 그러나 A씨가 가지는 살인의 고의와 발생한살인의 결과가 법률적으로나 구체적으로 부합하는 경우이므로 결과에대한 고의범이 성립한다. 따라서 A씨는 C양에 대한 살인죄가 성립된다.

사례를 통하여 법률에 대해 알아보도록 하자.

같은 회사에서 근무하는 A씨와 B씨는 라이벌 관계라서 서로 사이가 좋지 않았다. 어느 겨울날 A씨는 새벽까지 야근을 하다가 밀려오는 잠을 깨기 위하여 회사 앞 공원 호수가에 바람을 쐬러 나갔다. 그런데 호수 저편에서 '사람살려!!!!'하는 비명 소리가 들렸다. 가까이 다가가 보니 B씨였다. 그는 회식을 마치고 술에 취해 귀가하던중 실족하여 호수에 빠진 것이었다. A씨는 B씨를 구해줄까 생각하다가 추운 날 물속에 뛰어들기가 싫어 못본체하고 누군가 구해주겠지하는 생각을 하며 발길을 돌려 회사로 돌아갔다. 그러나 지나가는 사람이 아무도 없어 결국 B씨는 20분 뒤 익사하고 말았다.

이러한 경우 B씨를 구하지 않은 A씨에게 형사책임이 있을까?????????

1. 구해줄 법적 의무도 없었고, 적극적으로 B씨를 물에 빠뜨린것도 아니기 때문에 형사책임이 없다.

2. 구조의무는 없지만, 구조의무가 있는 기관에 신고하지 아니한 과실이 있으므로 과실치사죄의 형사책임이 있다.

정답은 1번 구해줄 법적 의무도 없었고, 적극적으로 B씨를 물에 빠뜨린 것도 아니기 때문에 형사책임이 없다. 이다.

부작위법이 성립하기 위해서는 행위자에게 먼저 작위의무가 존재해야 하는데, 사례의 경우 A씨는 B씨와 같은 회사에 근무하는 관계에 불과할 뿐 동거하는 근로자관계와 같이 상호 보호의무가 있는 긴밀한 관계나 특별한 연대관계에 있지는 않음. 또한 B씨는 A씨가 발견하기 전 이미 자신의 실수로 인하여 호수에 빠진상태, 현행 형법에서는 일반인에게 구조의무의 불이행을 형벌로 강제하는 법을 규정하지 않음. 따라서 사례의 경우 A씨가 용이하게 구조나 신고를 할 수 있음에도 이를 하지 않은 행위에 대해서 형법상 처벌할 수 없음.